相続登記義務化をわかりやすく！登記しないペナルティとは？

2024年7月29日2024年9月9日

こんにちは、「相続手続きガイド」のブログを執筆している司法書士の久我山左近です。

２０２４年４月１日から、今まではご自身の権利で登記するしないは自由だった相続登記が、とうとう義務化されました。
これにより、相続登記が未登記のケースにおいては、なんとペナルティを受ける可能性がでてきました。
もし相続登記が必要という場合は、制度が実施される前に新しいルールについて把握するのが賢明です。

そこで今回の記事では、相続登記義務化について相続のスペシャリストである司法書士の久我山左近がわかりやすく説明いたします。

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相続登記義務化が始まります！以前の相続の対象になりますので注意です！

とうとう相続登記が義務化されて、なんと登記をしない場合だと罰金の対象になってしまいました！
今回の記事は、そんな相続登記の義務化について司法書士の久我山左近が詳しく計説いたします。

相続登記義務化について

相続登記義務化とは、相続に伴う不動産所有者の名義変更（相続登記）を義務付けることです。
現在、所有者不明の土地や建物によって、「公共事業が進められない」「放置されている土地がある」「所有者が不明で隣地に迷惑がかかる」などの社会的な問題が浮上しています。

相続登記を義務化することによって相続登記が行われるケースが増えて、所有者不明土地が減ることで、これらの問題を解決することが期待できます。

なお、相続登記義務化の対象は制度が始まる前の相続で未登記の不動産も対象になりますので、十分な注意が必要になります。

相続登記義務化によって変わること

相続登記義務化されることによって、どのような新しいルールが誕生したのでしょうか。
ここからは、主なものを一緒に見ていきましょう。

新しいルール①：期限付きで登記する義務が生じる

新しいルールでは、相続登記は所有権の取得を知った日（通常は故人が亡くなった日）から、3年以内に手続きを済ませなければならないとしています。

なお、相続登記に加えて住所変更登記も義務化の対象となります。
こちらの制度が実施されるのは2026年4月1日で、住所変更をした日から2年以内に手続きを済ませる必要があります。

新しいルール②：相続人申告登記が新設される

相続人申告登記制度とは、相続人がその不動産の相続人であることを申請する制度のことです。相続登記の義務化が始まると、期限内に登記の申請を済ませる必要が出てきますが、相続のケースによっては期限までにすべての相続人を明らかにすることが困難です。そこで、ペナルティを避けるために相続人であることだけでも申請できる相続人申告登記制度が新設されました。ただし、相続人申告登記をすれば実際の相続登記は必要ないというわけではありません。

新しいルール③：遺産分割後の登記・名義変更が義務化される

2人以上の相続人がいる場合は、遺産分割協議をして不動産などの遺産の分配を決めます。
遺産分割で協議がまとまりましたら相続財産の名義変更をしますが、相続登記義務化後はこれらの手続きが義務化されます。

相続登記をしないペナルティについて

相続登記義務化の制度がスタートすると相続登記は義務となりますが、期限内にしなかった場合にはペナルティが発生します。

相続登記をしないと10万円以下のペナルティ

相続登記には期限が設定されています。3年以内に相続登記を行わないと、義務を怠ったとして10万円以下の過料が発生します。
なお、相続登記義務化の施行後の相続だけでなく、遡って以前の相続登記も期限内に行わなかった場合はペナルティの対象になります。

ペナルティが科せられない場合

ただし、例外があり「正当な理由」があると認められた場合は、ペナルティを科されることはありません。
正当な理由として、例えば「相続人が多く相続の手続きが進んでいない」「相続人の一人が認知症を患っている」などのケースが挙げられます。

相続登記しない選択はあり？

ペナルティを科されても関係ないというのなら、義務化された後でも相続登記しないという選択肢を考えるかもしれません。
けれども、ペナルティを支払ったから相続登記をしなくてもいい理由にはなりませんので、さらに放置すると再度のペナルティも考えられないわけではありません。
また、相続登記をしないという選択肢には、ペナルティ以外にもいくつかのデメリットがあります。

デメリット①：不動産の売買ができない

不動産の売買の際は、原則として登記簿上で所有者の名前を確認します。つまり、相続登記をしていないと、所有者が確認できず、不動産の売却が出来なくなるということです。その不動産を所有し続けるつもりであれば問題ありませんが、売却するという選択肢をなくすことは、売りたい時に売ることができないという大きなデメリットにつながります。

デメリット②：不動産を担保にできない

相続登記をしていない不動産を担保にして、金融機関等からお金を借りることはできません。なぜなら、融資の際は、抵当権設定登記をする必要があるからです。抵当権設定登記するのは、抵当権者と、登記簿に載っている不動産の所有権者です。（厳密に言うと、申請するのはそれぞれから委任された司法書士です。）まとまったお金を借りるために担保が必要という場合は、デメリットに感じるかもしれません。

デメリット③：不動産の相続が複雑になる

相続登記されず、長らく放置されている不動産は、誰が相続しているのかを明確にするのが難しいといわれています。
不動産の所有者が亡くなるとその子供や家族が相続しますが、未登記の場合は登記簿で「誰が相続していたのか」を確認することができません。
そのため、独自に調べて相続人を探す必要がありますが、長く放置されている不動産の場合は、相続人が増えてしまい実際の相続人を明らかにするだけでも多大な負担がかかります。

さらに、相続人が増えたことで連絡が取れなくなったり、相続登記に合意してくれない相続人が現れることはよくあることで、相続登記が困難になってしまいます。